Cukai pendapatan sewa rumah: berapa anda bayar.

Adakah pendapatan sewa dicukai, dan bagaimana?

Bagi kebanyakan tuan rumah, sewa ialah pendapatan pelaburan di bawah Seksyen 4(d) Akta Cukai Pendapatan. Anda sekadar mengutip sewa, jadi jumlah bersih ditambah kepada pendapatan tahunan anda dan dicukai pada kadar berperingkat biasa, sama seperti gaji, iaitu dari 0% hingga 30%. Tiada kadar cukai sewa yang berasingan bagi pemastautin.

Anda melaporkannya dalam Borang BE (e-BE dalam talian), di bawah pendapatan berkanun daripada sewa. Sekiranya anda turut menjalankan perniagaan, ia dimasukkan dalam Borang B, namun peraturan di bawah tetap sama. Satu pengecualian: sekiranya anda menyediakan perkhidmatan menyeluruh secara aktif dengan hartanah itu (umpamanya apartmen servis dengan kakitangan dan penyelenggaraan penuh), penyewaan itu menjadi sumber perniagaan di bawah Seksyen 4(a). Sekadar mengutip sewa, walaupun beberapa unit, tidak dikira perniagaan.

Apa yang boleh ditolak daripada sewa anda

Berikut perbelanjaan yang dibenarkan untuk ditolak daripada sewa kasar (Ketetapan Umum LHDN 12/2018, perenggan 8.2). Setiap satu mesti berkaitan dengan hartanah yang menjana sewa itu:

• Faedah pinjaman yang digunakan untuk membeli hartanah tersebut (bahagian faedah, bukan bayaran balik pokok)
• Cukai taksiran dan cukai tanah
• Premium insurans kebakaran
• Pembaikan dan penyelenggaraan yang mengekalkan keadaan asal: mengecat semula, membaiki penghawa dingin, kerja paip, caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penenggelam bagi unit strata
• Kos kutipan dan pembaharuan sewa: yuran ejen untuk memperbaharui atau mencari penyewa gantian, dan kos guaman untuk menguatkuasakan kutipan sewa
• Bagi sewa kediaman, kos menggantikan perabot (menggantikan sofa atau penghawa dingin lama, bukan melengkapkan unit buat kali pertama)

Peraturan penting: simpan rekod mengikut setiap hartanah, bukan dicampurkan kesemuanya. Apabila angka satu unit bercampur dengan unit lain, di situlah tuntutan mula hilang.

Apa yang tidak boleh ditolak

Kos untuk mendapatkan penyewa pertama tidak boleh ditolak (perenggan 8.3): iklan untuk mencarinya, yuran guaman dan duti setem bagi perjanjian penyewaan pertama, serta komisen ejen bagi penyewaan pertama. Undang-undang menganggap kos ini sebagai kos untuk mewujudkan sumber pendapatan, bukan kos untuk menjananya. Selepas penyewa pertama, apabila anda beralih kepada pembaharuan, pembaikan dan penggantian, kos berulang itu menjadi boleh dituntut.

Dua lagi yang tidak sekali-kali boleh ditolak: harga belian hartanah (itu modal), dan pengubahsuaian yang menaik taraf hartanah melebihi keadaan asalnya. Pembaikan mengekalkan keadaan sedia ada; penambahbaikan menjadikannya lebih baik daripada asal, seperti menambah ruang atau membina semula dapur. Masa juga penting: sewa anda hanya bermula untuk tujuan cukai pada tarikh ia mula-mula disewakan, jadi perbelanjaan sebelum penyewa pertama masuk tidak boleh dituntut.

Jumlah RM12,800 bersih itulah yang ditambah kepada pendapatan anda, bukan RM30,000 penuh. Sekiranya anda sudah berada dalam kadar 19%, menuntut perbelanjaan RM17,200 itu menjimatkan kira-kira RM3,268 cukai (RM17,200 x 19%). Sekiranya tersilap mengisytiharkan sewa kasar, anda membayar cukai atas RM17,200 yang sebenarnya tidak anda simpan. Mahu lihat angka anda sendiri? Cuba kalkulator cukai percuma kami.

Lebih daripada satu hartanah? Awas perangkap kerugian

Sekiranya anda memiliki beberapa hartanah dan tiada satu pun yang disertakan perkhidmatan, LHDN membenarkan anda mengumpulkannya sebagai satu sumber sewa, jadi kerugian satu unit boleh ditolak daripada sewa unit lain dalam tahun yang sama. Namun, inilah perangkap yang ramai terlepas pandang. Sekiranya sewa anda mengalami kerugian bersih keseluruhan bagi tahun itu, kerugian tersebut tidak boleh ditolak daripada gaji atau pendapatan perniagaan anda, dan tidak boleh dibawa ke hadapan ke tahun berikutnya (perenggan 7.2). Kerugian sewa hilang begitu sahaja, jadi tiada gunanya berbelanja lebih atas pembaikan semata-mata untuk mewujudkannya.

Pengecualian 50% yang masih disebut ramai (sudah tamat)

Anda mungkin masih menemui blog yang menyatakan 50% pendapatan sewa kediaman dikecualikan, sehingga RM2,000 sebulan. Itu insentif sementara bagi tahun taksiran 2018 hingga 2020. Ia telah tamat. Bagi tahun taksiran 2025 dan 2026, tiada pengecualian sewa menyeluruh, anda dicukai atas jumlah bersih. Sesiapa yang menyebut 50% hari ini sedang membaca artikel lama.

Langkah seterusnya

Simpan rekod setiap hartanah dalam failnya sendiri, sewa masuk dan perbelanjaan keluar, dengan resit disimpan selama 7 tahun. Asingkan kos mendapatkan penyewa pertama (tidak boleh dituntut) daripada kos menguruskan penyewaan (boleh dituntut), kerana pengasingan itu sahaja membetulkan kebanyakan kesilapan. Kemudian semasa memfailkan Borang BE, masukkan jumlah bersih di bawah pendapatan berkanun daripada sewa, tempat helaian kerja HK-4 menunjukkan pengiraan sewa tolak perbelanjaan. Baru dalam hal ini? Panduan pendapatan sampingan kami menerangkan tempat sewa berada di sebelah gaji.